Changement d'usage des locaux d'habitation

Ces dernières années, l’attractivité du Pays Basque ne cesse de s’affirmer avec notamment pour conséquence le développement exponentiel des locations en meublés de tourisme. 

Face à l’ampleur de cette situation, les élus communautaires ont voté un règlement visant à encadrer le développement des meublés de tourisme sur 24 communes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.

Ce règlement entre en vigueur le 1^er mars 2023, date à partir de laquelle l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation.

La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce...). Cette compensation permet ainsi de reconstituer la « perte » d’un logement par la création d’un autre logement. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Une autorisation dite « de changement d’usage » est alors délivrée.

Cette compensation peut prendre deux formes :

• la transformation d’un local détenu ou acquis par le propriétaire
• l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage.

Ce règlement s'adresse aux personnes physiques comme morales (sociétés civiles immobilières notamment).

Toutefois des autorisations temporaires sont délivrées aux personnes physiques sans compensation dans deux cas :

• les locations dites « mixtes » : location étudiante (9 mois minimum) et location en meublés de tourisme (3 mois). Cette autorisation est délivrée pour un an (renouvelable).
• les meublés de tourisme associés à la résidence principale. Cette autorisation est délivrée pour une durée de deux ans dans la limite d’un logement par propriétaire.

A noter :

• Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d’usage.
• Les autorisations déjà délivrées dans le cadre du précédent règlement (autorisations temporaires de 3 ans) restent valables jusqu’à l’expiration de la date de validité prévue dans le cadre de l’arrêté correspondant, le règlement n’ayant pas d’effet rétroactif.

Sanctions applicables

La loi prévoit une amende civile de 50 000 € par local irrégulièrement transformé ainsi que l’ordre de retour à l'usage d'habitation du local par le président du tribunal. Le juge peut également prononcer une astreinte de 1 000 € par jour et par m² et une possibilité d’expulsion. Des poursuites pénales sont enfin possibles pour falsifications d’attestation.

En cas de non-respect du règlement, il appartient au maire, comme le veut la réglementation, de mettre en œuvre cette procédure de sanction avec l’appui du service communautaire.

CAS N° 1 :

Pour les hébergeurs louant dans l’une des communes suivantes (résidence principale ou non principale) : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

Dès réception de l’autorisation de changement d’usage, vous devrez réaliser la déclaration préalable du meublé de tourisme et obtenir un numéro d’enregistrement, qui vous sera délivré automatiquement. Ce dernier est obligatoire pour la parution de toute annonce de location, dès son 1er jour de location. Toute déclaration non conforme ou erronée exposera à des amendes de 5 000 à 10 000 euros.

CAS N°2 :

Pour les hébergeurs louant dans les autres communes de la Communauté Pays Basque, la déclaration d'un meublé de tourisme (hors résidence principale) est obligatoire pour tous les loueurs. Vous déclarez votre meublé de tourisme auprès de la Mairie.

La déclaration de la taxe de séjour est obligatoire pour tous les loueurs (résidence principale ou non principale), sur l’ensemble du territoire. Le produit de la taxe de séjour est affecté aux dépenses destinées à organiser l’accueil touristique du territoire. La taxe de séjour est acquittée par les clients des hébergements touristiques :

• directement à l’hébergeur
• ou à la plateforme de location en ligne (Abritel, Airbnb, …) si celle-ci est intermédiaire de paiement de la location.

Déclarer ma taxe de séjour en ligne

 https://taxedesejour.communaute-paysbasque.fr/CU_paysbasque